两会定调房地产 未来楼市怎么走?

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  原标题:两会定调房地产,未来楼市怎么走?

  作为金融化倾向较强,但仍为城镇化提供强劲动能的行业,房地产的走势搅动着各方的敏感情绪。随着全国两会进入尾声,今年地产的发展基调也渐渐明晰。调控会松动吗?一线楼市如何走?新时期房企的机会在哪里?

  政府工作报告的简短表述,拨开了上述问题的迷雾。“房住不炒”仍将是地产行业的稳健基调,在稳地价、稳房价、稳预期的基础上,今年要着力解决大城市住房突出问题、规范发展长租房市场,缓解新市民、青年人的住房困难。

  多家机构认为,两会相关表述再次确认了住房的民生属性。与此同时,城镇化将继续成为中国经济行稳致远的重要动力,城市群和都市圈将成为新一轮发展主体,城市更新、住房租赁,也在“十四五”新时期迎来发展机遇。

  实际上,从2016年12月中央经济工作会议首提“房住不炒”至今,此轮楼市调控已走过四年多时间。几年间,房地产调控政策愈发精细化,热点城市趋高的房价涨幅被压制住,开发商“躺着赚钱”的日子也一去不复返。

  寄希望于调控松动“赌一把”的心态,已在房企身上渐渐消失。一位房企副董事长对第一财经坦言,房子作为满足基本居住需求的载体,首先应该解决国民的居住需要,满足其幸福感、获得感、安全感,不应该作为投资品被过度金融化。

  “房住不炒”仍是顶层设计

  惊蛰已过,房地产市场却未见“去寒转暖”的迹象。

  3月8日,据海南省人民政府网站信息,2021年海南将全面清理整治房企和中介违法违规行为,严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等行为。重点对在建、在售以及群众投诉举报较多的商品住宅项目开展排查整治。

  无锡市则对土拍规则进行了调整,竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外,无“母公司及母公司其他下属控股子公司”,或“我公司下属控股子公司”参与竞拍。简言之,无锡将严禁马甲公司参拍,违者将一年内禁入无锡土地市场。

  再往前,杭州法拍房限购,严查经营贷、消费贷;上海实施住房限售,对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让;无锡规范二手房信息发布行为,建立二手住房价格信息发布机制。

  三月伊始,热点城市的调控政策便接踵而至。若从年初算起,据第一财经不完全统计,各地房地产相关调控已近百次。从土地市场、信贷政策、到加码限售,楼市调控的颗粒度越来越精细,“房住不炒”的长效预期也愈发稳固。

  备受市场关注的全国两会,再给房地产市场注入一针“稳定剂”。今年政府工作报告再次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

  祈福集团副董事长孟丽红在接受第一财经采访时称,国家一直强调“房住不炒”,坚持租购并举、因城施策,完善长租房政策,促进房地产市场平稳健康发展。“十四五”规划提出要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  因此,房子作为满足基本居住需求的载体,首先应解决国民的居住需要,满足居民的幸福感、获得感、安全感,不应该作为投资品被过度金融化。房企在打造地产项目时,要“配套先行”,充分考虑居住者的各类需求。

  值得注意的是,一线城市住宅价格居高不下,严重影响了居民的消费和创业创新能力,新市民和青年人的生活品质得不到保证,生活的幸福感低。这是戴德梁行在研报中发表的观点。

  针对上述问题,今年政府工作报告称,要解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  从各地调控动作,到两会相关定调,均印证了针对大城市的楼市监管不会松动。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,土地供应两集中、融资三道红线、房贷“五类分档”,都是在源头上增加供应的同时,控制房价过快上涨。

  3月2日,中国银保监会主席郭树清表示,房地产金融化、泡沫化倾向还比较强,但去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下,这个成绩来之不易。

  尽管如此,业内认为,房地产行业仍是去杠杆的重要领域。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆,并上升为长效机制,有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内,坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

  在李宇嘉看来,“房住不炒”依然是顶层设计,不可动摇的制度之纲,“三稳”是政策的出发点和落脚点,也是各地“一城一策”长效机制的目标。2021年房地产调控将保持政策的连续性和稳定性。

  新型城镇化机遇在都市圈

  虽然地产调控基调不动摇,但从我国城镇化进程看,房地产市场发展仍有空间。

  戴德梁行表示,截至2019年,我国城镇化率已达到60.6%,过去十年中,中国平均每年有1786.5万人从农村进入到城市。十四五期间,城镇化进程虽然将会放缓,但按照城市发展规律,要达到城市化率70%的稳定比例,仍有增长空间。

  “在此前提下,城市更新,跨省域的城市群、都市圈、城市带的有序发展将会更加重要。对房地产市场而言,农村人口进驻到城市会增加住宅市场的需求,激发消费,从而利好区域零售物业市场。”该机构认为。

  贝壳研究院也称,城镇人口保持增长,将带来住房需求的增长。人口加快向京津冀、粤港澳、长三角、成渝等核心城市群流动,房地产市场份额同步向核心城市群集聚,这些区域有较强的住房需求支撑,市场表现将优于其他。

  房企人士也对未来发展心存希望。孟丽红告诉第一财经,居住需求必然会拉动相关产业链条,如基建、商业、学校等各个链条的需求,从而拉动内需,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

  “十四五期间是我国经济发展由‘高速增长’阶段转向‘高质量’发展阶段,这也会刺激房地产向‘高质量’的新趋势迈进,人们买的不仅仅是房子本身,更看重的是与之相匹配的生活品质和生活方式。”她表示。

  对房企而言,随着新型城镇化深入推进,企业对高能级城市住宅用地争夺激烈,地价上涨压力较大。同时,政府提出大城市完善住房保障体系和增加租赁住房,房企的盈利模式、业务布局也会迎来相应的调整和机遇。

  贝壳研究院表示,租赁住房用地供给增加,将倒逼房企从开发延伸到运营。未来在各城市建设用地供应计划中,将加大租赁住房用地供给,推动房企重点提升项目运营能力,打通租赁住房项目定位、开发、运营的全产业链条。

  光大证券也称,未来房企将从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。 优秀开发商逐步切入存量运营和生活服务业务板块,探索“空间建造”和“生活服务”统一发展,形成产业链协同效应。

责任编辑:刘光博

来源:新浪网